Grunderwerbsteuerpflicht von „nachträglichen Sonderwünschen“ beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude

Der Bundesfinanzhof entschied, dass Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sie seien dann nicht in dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid über die Besteuerung des Kaufvertrags, sondern in einem nachträglichen gesonderten Steuerbescheid zu erfassen. Dies gelte jedoch nicht für Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundstückskäufer zur Übernahme dieser Kosten bereits im (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat (Az. II R 15/22 und Az. II R 18/22).

Im ersten Verfahren (Az. II R 15/22) vor dem Bundesfinanzhof kauften der Kläger und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren; im zweiten Verfahren (Az. II R 18/22) erwarb der Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollte. In den Kaufverträgen verpflichtete sich die jeweilige Verkäuferin auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien. Nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die Kläger Änderungswünsche bei der Bauausführung gegenüber der Verkäuferin (sog. nachträgliche Sonderwünsche). Für diesen Fall sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer diese Mehrkosten zu tragen hatten und nur die Verkäuferin diese umsetzen durfte. Das beklagte Finanzamt hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Klägern. Die Klagen vor dem Finanzgericht Bremen bzw. Finanzgericht Niedersachsen blieben erfolglos.

Der Bundesfinanzhof gab in den Revisionsverfahren ebenfalls überwiegend dem Finanzamt Recht. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes gehören auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Die Vorschrift erfasse allerdings nur zusätzliche Leistungen, die nachträglich gewährt werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterliegen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises der Grunderwerbsteuer.

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche seien nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sahen die Richter des Bundesfinanzhofs im Verfahren Az. II R 15/22 darin, dass der Kläger verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung der Verkäuferin oblag.

Etwas anders verhielt es sich im zweiten Verfahren (Az. II R 18/22). Dort sei der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für die Richter zwar hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche „Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge“ dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den „Hausanschlusskosten“ hingegen sahen die Richter keine nachträglich vereinbarten Sonderwünsche. Die Übernahme dieser Entgelte durch den Kläger sei nämlich nicht nachträglich vereinbart, sondern ergab sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst.