Maklervertrag gekündigt: Makler kann nur Aufwendungsersatz für konkret mit dem Auftrag entstandene Kosten verlangen

Wenn ein Kunde seine Verkaufsabsicht aufgibt, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen. Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken (hier: anteilige Bürokosten), ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam. So entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Az. 19 U 134/23).

Der Kläger beauftragte die beklagte Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses zum Angebotspreis von 695.000 Euro. Gemäß Ziff. 6 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten u. a. anteilige Bürokosten zählen. Nach vier Monaten teilte der Kläger mit, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden sollte. Die Beklagte stellte ihm daraufhin 11.454,51 Euro in Rechnung, wovon 282,51 Euro auf „Fremdkosten laut Aufstellung“ und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfielen. Hierauf zahlte der Kläger 6.282,51 Euro, die er nunmehr zurückverlangt. Das Landgericht hatte seiner Klage stattgegeben.

Die Berufung der Maklerin hatte vor dem Oberlandesgericht keinen Erfolg. Sie habe keinen Anspruch auf Zahlung von rund 11.500 Euro, Ziff. 6 des Maklervertrags sei unwirksam. Die Regelung benachteilige den Vertragspartner unangemessen. Zwar könne eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in AGB vereinbart werden, sie müsse sich dann aber wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen. Eine darüber hinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lasse sich in AGB nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich sei beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Wenn im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart werde, widerspreche diese dem Leitbild und sei damit unwirksam. Hier umfasse der in Ziff. 6 geregelte Aufwendungsersatz u. a. anteilige Bürokosten. Der Makler habe damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant seien. Es handele sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung sei damit unwirksam.

Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führe hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leiste.