Zerstörtes Vertrauensverhältnis aufgrund eines zerrütteten Mietverhältnisses - Fristlose Kündigung durch Vermieter nur bei Verschulden des Mieters gerechtfertigt

Wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Mietvertragsparteien aufgrund einer Zerrüttung zerstört ist, rechtfertigt dies nur dann die fristlose Kündigung durch den Vermieter, wenn feststeht, dass die Zerrüttung durch ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht worden ist. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 211/22).

Die Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erhielten im November 2020 eine fristlose Kündigung. Als Begründung wurde angegeben, dass das Mietverhältnis zerrüttet sei. Tatsächlich kam es seit dem Jahr 2014 zu gegenseitigen Vertragsverletzungen. Die Vermieter bewohnten ebenfalls eine Wohnung im Haus. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, erhoben die Vermieter Räumungsklage. Sowohl das Amtsgericht Brühl als auch das Landgericht Köln wiesen die Klage ab. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieter.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die fristlose Kündigung sei unwirksam. Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses reiche allein, ohne dass festgestellt werden könne, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sei nur dann gegeben, wenn der Grund im Risikobereich des anderen Vertragsteils liege. Es dürfe daher nicht allein darauf abgestellt werden, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zerstört ist.